El suelo supone ya dos terceras partes del precio final de la vivienda

A pesar de que los precios de la vivienda están experimentando el «aterrizaje suave» tan deseado por todos los involucrados en el sector de vivienda y, particularmente, por los compradores, lo cierto es que el suelo no está contribuyendo en absoluto al menor crecimiento de los precios.

Bien al contrario, si hace quince años, el coste del suelo suponía aproximadamente una tercera parte del precio final de una vivienda -porcentaje que en algunos lugares muy específicos podía llegar a la mitad-, en la actualidad supone ya las dos terceras partes del precio de una casa, según se desprende de un informe del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

El coordinador del estudio, José Antonio Pérez, señala que la tendencia al menor crecimiento del precio del producto final en conjunción con unas subidas en el precio del suelo que no experimentan la misma dinámica está produciendo un estrechamiento de los márgenes de los promotores, que «ya están invirtiendo en terreno en Polonia o Iberoamérica porque las ganancias obtenidas vendiendo 40 casas en España no les dan ya para comprar suelo para otras cuarenta, sino para bastantes menos».

Pero esta dinámica no parece que vaya a concluir a corto plazo. De hecho, la encuesta realizada por el IPE entre más de dos mil ex alumnos que ahora desarrollan su labor en el sector inmobiliario refleja que la opinión mayoritaria es que el precio del suelo va a seguir subiendo este año en mayor proporción que el de la vivienda final. De hecho, suponen que las casas subirán un 7,33% y que el suelo lo hará en un 8,55%.
A pesar de que el porcentaje de los que piensan que el suelo mantendrá su tendencia al alza exactamente igual que hasta ahora ha bajado, lo cierto es que los promotores estiman que los precios del suelo finalista no van a caer a corto plazo.

El 42% de las respuestas indican que los suelos urbanos consolidados seguirán encareciéndose como hasta ahora, y el 49% apunta a una subida más moderada, frente a sólo un 1% que piensan que pueden bajar.
«A medida que se van cumpliendo hitos en la transformación de un suelo, los promotores están dispuestos a pagar más por él», subraya José Antonio Pérez.

Por eso, las previsiones de subidas son mayores para el suelo urbano consolidado y para el urbanizable con plan parcial final aprobado, mientras que para el rústico sin protección los promotores son más proclives a prever subidas más moderadas en los precios.

Pero a estos datos se une una explicación de José Antonio Pérez que permite suponer que será muy complicado poner fin a la subida de los precios del suelo, a pesar de que se vaya a promulgar una nueva Ley para regularlo. «Los presupuestos de los ayuntamientos españoles suman 45.000 millones de euros», sentencia Pérez, que explica que «este es el dinero que necesitan para dar a los vecinos los servicios que demandan y está claro que no lo cubren ni de lejos con las aportaciones de los Presupuestos Generales del Estado y los impuestos municipales, por lo que el apartado de suelo va a seguir siendo una herramienta fundamental de financiación de los ayuntamientos».

El momento del comprador

No obstante, en el IPE se señala que «el proceso de estrechamiento de los márgenes de los promotores se va a mantener, porque no pueden trasladar al precio final mayores subidas». De hecho, en determinadas zonas, fundamentalmente en Madrid o Barcelona, ya comienza a existir «stock» de viviendas sin vender.
«Ya no se venden las casas nada más poner la caseta de ventas porque los precios han llegado a un límite en el que ha caído la demanda. En cambio, hay demanda de viviendas de hasta 300.000 euros, y hay poco producto así en el mercado. Por eso, hay lugares en los que ya empieza a ser complicado vender las promociones y ahí los precios no van a subir», indica José Antonio Pérez.

Y dando un paso más, apuesta porque «ha llegado el momento del comprador. Los vendedores tienen ahora que salir a buscar al comprador y éste es la parte fuerte de la negociación. Ya hay promotores regalando cocinas o asumiendo el coste de quitar el gotelé y pintar en liso un piso. Las rebajas, al menos en los pisos nuevos, no han llegado, pero sí un trato más favorable para el comprador, por fin».

Como en todo, la alegría va por barrios y quienes estén pensando en adquirir una segunda residencia en la costa son los que más fácil lo van a tener, según el IPE. «En la costa ha desaparecido la figura del «inversor». Ya nadie compra sobre planos para revender antes de escriturar», asegura Pérez, para quien, no obstante, la demanda extranjera garantiza a medio plazo el éxito de este tipo de oferta «siempre que llegue al mercado lo que se está demandando».

En cambio, de los datos del IPE se deduce que algunas zonas de Castilla-La Mancha cercanas a Madrid o más lejanas pero a las que la mejora de infraestructuras ha acercado a la capital, van a mantener su particular «boom» inmobiliario.

Fuente: ABC (29/01/2007)