La Ley contra el Fraude Fiscal pone trabas a los pequeños especuladores inmobiliarios

El especulador inmobiliario lo tiene un poco más difícil a la hora de realizar sus tratos, al menos en cuanto en la declaración de las ganancias a Hacienda.

La nueva Ley de Prevención del Fraude Fiscal, que entró en vigor el pasado 1 de diciembre, exige que los compradores demuestren ante notario cómo han pagado los bienes inmuebles que están a punto de escriturar. Esta norma afecta sobre todo a las promotoras de viviendas, por lo que muchas de ellas ya añadieron una cláusula en sus contratos en la que exigen al comprador que no vuelva a vender hasta que no haya escriturado. De esta forma se pone punto y final a la extendida práctica de dar el pase a una vivienda y se termina con los pequeños especuladores inmobiliarios.

El notario Joaquín Mateo trata de ilustrar con un ejemplo uno de los casos que más dudas presenta a la hora de formalizar las escrituras de compraventa de un inmueble, sobre todo tras la entrada en vigor de la Ley de Prevención del Fraude Fiscal, el pasado 1 de diciembre. 'Una promotora vende un piso a un particular (A), que a su vez lo transfiere a otro (B). La inmobiliaria vende a (A) en 100.000 euros y deja por cobrar 80.000. (A) da el pase a (B) a cambio de una cantidad y a través de la realización de un contrato privado, de manera que recibe lo ya satisfecho más 10.000 euros de beneficio. Por su parte, (B) se compromete a pagar a la promotora los 80.000 euros, a la vez que se subroga a la hipoteca'. Ésta es la técnica conocida como 'dar el pase' o 'dar el guante', acepción utilizada en la ciudad de Cádiz, y que ha supuesto pingües beneficios para los inversores inmobiliarios.

La dificultad está en que habitualmente el sujeto (A), el que compró sobre plano y pretende vender antes de la entrega de llaves, no quiere aparecer para evitar los cuantiosos impuestos. Y ahora la promotora está obligada a reflejar al primer comprador. Ahí llegan los problemas.

Con la nueva ley es imposible que el comprador desaparezca, porque la promotora tiene que identificar los pagos que cobra. De no ser así, ésta podría ser colaboradora del fraude y tener incidencias penales. De esta forma, la norma dificulta los pases. Por todo esto, se prevé que sean las propias empresas promotoras las que analicen sus ventas, para evitar que se les acuse de fraude fiscal y enfrentarse al fisco.

La ilegalidad que se comete cuando se realizan estas operaciones, o pases, radica en que éstas tienen que elevarse a público y tributar al 7 por ciento, además de incluirlo como ganancia patrimonial en la declaración de la renta, en torno al 20 por ciento o el 30 por ciento, con lo que se reduce sustancialmente el margen de ganancia para este tipo de inversores.

El delegado del Colegio de Notarios en Cádiz, Federico Linares, se ha mostrado un tanto crítico con esta nueva norma, ya que, en su opinión 'no va a la fuente del problema, de donde procede el dinero negro, y que es contra lo que pretende luchar esta ley'.

Por su parte, los fedatarios públicos advierten de que una primera consecuencia de la norma será la reducción del mercado de inversores. Marcial Bellido, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) y experto en el mercado inmobiliario, constata que la norma ayudará a que las operaciones sean más transparentes y a reducir el fraude fiscal. Sin embargo, rompe una lanza en favor de los inversores. 'Compran cuando todavía no hay nada hecho y otros no lo hacen, se anticipan y luego venden a alguien que lo ve ya construido. También ocurre en la bolsa, no se debe ir contra el especulador'. Pero, al tiempo, reconoce que estas prácticas ayudan a inflacionar el sector, al crear 'un stock de vivienda que no tiene uso'.

Los propios notarios reconocen importantes dificultades para controlar los pactos entre particulares para ocultar dinero. Basta con que ambas partes estipulen un precio de escritura y el resto se entregue en negro, con el fin de reducir los impuestos. Llegado este punto, varios notarios consultados cuestionan el motivo por el que se defrauda este dinero. Y es que 'la carga impositiva es muy alta y a veces una cantidad pequeña de impuestos es la diferencia entre poder comprar una vivienda y no poder', señaló el notario Joaquín Mateo. Por ello, reclama que las ganancias derivadas del mayor control del fraude sirvan para reducir los impuestos de rentas bajas.

Hasta que llegue ese momento, el propio sector financiero confirma que, quizá por esa dificultad para controlar los acuerdos monetarios entre compradores y vendedores de bienes inmuebles, la aplicación de la nueva normativa estatal no se está dejando notar demasiado, por ahora, en las operaciones hipotecarias.

Así ocurre en Jerez, la ciudad que registra el ritmo constructor más destacado de toda la provincia. De hecho, según el último informe del Consejo Económico y Social (CES), Jerez absorbe el 46 por ciento de los contratos del sector construcción en la Bahía de Cádiz.

Teniendo en cuenta estas cifras, el número de hipotecas firmadas desde diciembre pasado se mantienen estable, sin cambios respecto respecto al periodo anterior a la entrada en vigor de la Ley de Fraude Fiscal. Según fuentes del sector financiero, los férreos requisitos impuestos por esta normativa no está disuadiendo demasiado a los inversores y, en principio, lo único que ha cambiado es que las partes actuantes, compradores y vendedores, están incluyendo en las escrituras de las propiedades a transferir cantidades que, antes, se habrían entregado como dinero negro.

Otras fuentes bancarias indican que, de todas formas, está claro que todavía se siguen pagando viviendas y demás bienes inmuebles -especialmente de nueva construcción, muy numerosos en Jerez respecto al resto de la provincia- con dinero B y sin declarar a Hacienda. Insisten estas fuentes en que 'a efectos reales, se está notando muy poco la nueva ley, la gente sigue pidiendo créditos para adquirir una vivienda sin que esta normativa suponga un freno', aunque advierten que aún es pronto y los cambios 'se acabarán notando con el tiempo'.

Fuente: Terra Actualidad - VMT (10/01/07)