:O CTE y VPO: cuando lo barato sale caro

CTE = Código Técnico de la Edificación.
VPO = Viviendas de Protección Oficial.
En todo proceso productivo existen dos elementos fundamentales: el precio de venta y los costes de producción. Ambos factores suelen estar influidos por el mercado, que es fundamentalmente el que determina tanto la evolución al alza o a la baja de los costes de construcción (materia prima y mano de obra) como la de los precios de venta, basados en la gran mayoría de los casos en el equilibrio de la oferta y la demanda que marca la competencia.

El sector inmobiliario, evidentemente, no es ajeno a esta regla. Los promotores buscamos un beneficio, resultado del diferencial entre la suma de los costes y el precio al que podemos colocar nuestro producto, las viviendas, en el mercado, que lo configuran los ciudadanos. En este proceso, el mercado desempeña un papel muy importante, por más que en ocasiones como la actual genere situaciones extraordinarias y ciertamente injustas en forma de especulación.

El subsector de la vivienda de protección oficial (VPO), sin embargo, tiene características particulares, pues si bien la regla del mercado sigue imperando en los costes de construcción, el precio de venta está totalmente regulado. Las normativas estatales y autonómicas establecen, para el caso de las viviendas protegidas, los llamados módulos, que no son otra cosa que los precios máximos de venta. Esta situación, evidentemente, tiene consecuencias importantes y diferenciales con respecto a la renta libre.

En la vivienda no protegida, la subida de los costes de construcción, siempre que el mercado lo permita, puede repercutirse por el promotor en el precio de venta de la vivienda. No obstante, en el caso de la VPO esto no es posible, al menos con la normativa actual. Las viviendas han de venderse al precio reflejado en la calificación provisional otorgada por la Administración autonómica, que no puede ser modificado por más que en los dos años que dura el periodo de promoción suban los costes.

Este preámbulo anticipa las consecuencias económicas que la entrada en vigor, a partir del pasado viernes, del Código Técnico de la Edificación (CTE) tendrá sobre las viviendas protegidas. Con el CTE, la Administración, posiblemente con buen criterio, ha optado por aumentar la calidad de todas las viviendas, protegidas o no, en términos sobre todo de eficiencia energética y respeto medioambiental. Una intención loable pero que lógicamente se traduce, además de en dificultades operativas, en un incremento de los costes de construcción. Según la Asociación de Promotores y Constructores de España, la aplicación del CTE supondrá un sobrecoste de unos 6.000 euros por vivienda. Un sobrecoste que, de momento, no ha motivado la más que necesaria actualización de los módulos de VPO, que no se modifican desde el verano de 2005.

El impacto de estos 6.000 euros adicionales en las promociones de renta libre, en la mayoría de los casos, no será significativo. El promotor intentará repercutir esta cantidad en el precio de venta y, si esto no fuera posible porque el mercado estuviera llegando a su techo, probablemente podría soportar el descontarlo de sus beneficios sin poner en peligro la rentabilidad de la promoción.

Para los promotores de VPO, no obstante, el panorama es mucho más negro. Como los módulos están regulados y su última actualización, hace más de un año, no contempla la aplicación del CTE ni otros sobrecostes en la producción como el originado por la subida del petróleo o el acero, no podemos repercutir estos 6.000 euros en los precios de venta. Por consiguiente, no nos queda más opción que descontar esta cantidad de los beneficios. Una alternativa que puede llegar a poner en riesgo la promoción, pues los mencionados 6.000 euros por vivienda suponen, en buena parte de los casos, un importante porcentaje de las ganancias.

La intención del Gobierno por contribuir al ahorro energético y su preocupación por el medio ambiente es claramente positiva, pero al redactar un texto tan trascendente como el CTE se debería haber tenido en cuenta que la escasez de viviendas asequibles es un grave problema en nuestro país y que en este contexto la VPO es una de las únicas alternativas posibles. Medidas que supongan un sobrecoste adicional, sin incentivos paliativos, en un subsector con márgenes tan estrechos como el de la VPO no hacen más que desincentivar a los promotores que pensaran apostar por la vivienda protegida.

En este sentido entendemos que, hoy por hoy, no bastará con que las administraciones estatal y autonómica aprueben una actualización ordinaria del Precio Básico Nacional, que es la referencia para el establecimiento de los módulos. Con esta revisión sólo se haría frente, si acaso y seguramente no en su totalidad, al incremento de los costes que en el último año se ha generado en el mercado, sobre todo en lo relativo a los materiales derivados de la demanda de países terceros (todos pensamos en China y otros países del sureste asiático). Sería necesaria una subida extraordinaria que permitiera al promotor asumir los sobrecostes que ha originado la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación. De otra manera, difícilmente lograremos la cuadratura del círculo que implica promover viviendas asequibles con unas calidades superiores a las que hasta ahora se le exigía incluso a la renta libre. Porque, que yo sepa, aun con la entrada del euro nadie da duros a cuatro pesetas.

Fuente: diaridecadiz.com (01/10/06)