:O Al menos el 9% del parque inmobiliario es inversión puramente especulativa

La oferta de vivienda usada es muy amplia y resulta muy difícil de cuantificar. Pero se puede augurar un incremento de la citada variable en el corto plazo, derivado de las progresivas entregas de viviendas que se vayan realizando una vez que se consigan los certificados de fin de obra.

De hecho, existe una brecha entre los visados de nueva planta y la finalización de los inmuebles que cada año ronda los 200.000 pisos.
Según revela un estudio elaborado por la empresa de análisis inmobiliario RR de Acuña y Asociados al que tuvo acceso EXPANSIÓN, en esta oferta, el parque de viviendas especulativas –adquiridas con el único objetivo de venderlas después a un precio mayor al de compra– alcanza al menos el 9% del total nacional. Especialmente en las regiones costeras, las más afectadas, además de algunas zonas metropolitanas.

Hasta hace unos meses, cuando el mercado bursátil no pasaba por sus mejores tiempos y su rendimiento no alcanzaba ni los dos dígitos, frente al 15% actual, recurrir al mercado inmobiliario era la fórmula para lograr una inversión refugio.

De hecho, muchos de los compradores ni siquiera llegaban a hipotecar el valor del inmueble, pagando solamente la entrada, adquiriendo el piso o chalet sobre plano y vendiéndolo a un precio superior en cuestión de meses. Pero ahora, la dilatación de los plazos de venta como consecuencia del exceso de oferta, acompañado por un cierto enfriamiento de la demanda –derivada de la subida de los tipos de interés y del alto endeudamiento de las familias– ya no hace tan atractiva esta forma de ganar dinero.

El número de viviendas vacías estimadas en la actualidad es de 1.128.900 en las ciudades y de 638.770 en las provincias costeras, que representan respectivamente el 12% y el 19% del parque inmobiliario nacional.

Si se comparan estos porcentajes de pisos desocupados con las existentes en 1991 y 2001, los datos de la consultora inmobiliaria señalan que no ha existido una variación significativa en las casas vacías metropolitanas. Pero, en cambio, en las zonas de sol y playa, el volumen de viviendas desocupadas ha registrado un notable aumento en la citada década.

A medida que se va produciendo una contracción de la demanda, la tasa de crecimiento de los precios previsiblemente remitirá –los últimos datos del Ministerio de Vivienda así lo avalan –, lo que, según los expertos, desanimará a los compradores especulativos y acrecentará el problema de la sobreoferta.

Y es que existe un fuerte desajuste entre oferta y demanda, tanto en las áreas metropolitanas como en las zonas de costa. La brecha se ha producido principalmente por el lado de la oferta, dado el fuerte ritmo de la edificación de viviendas en los últimos años, lo que se hace especialmente relevante en aquellos segmentos de mercado con elevada presencia de casas cuyo destino no es la primera residencia.

Huida de inversión extranjera
En las provincias que dependen del turismo de sol y playa existe el problema añadido de la progresiva huida de los inversores extranjeros en inmuebles, debido al dinamismo de los precios de los pisos en comparación con los salarios de la Unión Europea. El mercado alemán, uno de los prioritarios para España, está viviendo un periodo de ajuste económico que lastra la confianza inversora y obliga a mirar de puertas para adentro, muchas veces deshaciendo posiciones en el mercado de vivienda español.

Pero si se observan las cifras de oferta costera, el mantenimiento de las mismas en tasas altas no refleja la fuga del capital foráneo. Esto se produce porque los compradores españoles han recogido el testigo, comprando inmuebles en zonas próximas al mar sin pensar en venderlos a corto plazo.

Por ello, esta oferta no ha sido incluida entre los cálculos de la capa especulativa, aunque podría convertirse en un problema para el mercado si se produce una caída del empleo, lo que obligaría a vender los citados inmuebles.

Fuente: Expansión (20/10/2006)